المستشار خالد السيد يكتب ...العقد التزام.. والتسليم في موعده حق
تأتي توجيهات الرئيس عبد الفتاح السيسي بتشكيل لجنة لمتابعة المشروعات العقارية الجاري تنفيذها في مختلف محافظات الجمهورية في توقيت بالغ الأهمية، خاصة مع التوسع الكبير الذي يشهده السوق العقاري، وما يصاحبه أحيانًا من شكاوى تتعلق بتأخر تسليم الوحدات أو عدم اكتمال المرافق والخدمات.
التوجيه الرئاسي جاء واضحًا: متابعة المشروعات على أرض الواقع، والتأكد من تسليم الوحدات للحاجزين في المواعيد المحددة، واستكمال أعمال البنية الأساسية والمرافق، واحترام العقود المبرمة مع المشترين، مع محاسبة المخالفين والمتابعة الدورية لما يتم اتخاذه من إجراءات.
ومن الناحية القانونية، فإن المسألة تتجاوز مجرد الالتزام بموعد للتسليم؛ فالعقد العقاري ليس ورقة تثبت عملية شراء فحسب، وموعد التسليم ليس وعدًا تسويقيًا يجوز تجاوزه دون أثر قانوني.
ما يتفق عليه الطرفان من موعد للتسليم، ومواصفات للوحدة، ومرافق وخدمات، والتزامات مالية، يشكل في الأصل جزءًا من العلاقة التعاقدية التي تحدد حقوق كل طرف والتزاماته.
وعندما يتأخر المطور في التسليم أو يخل بالتزام جوهري وارد بالعقد، فلا تُحدد مسؤوليته بصورة واحدة في جميع الحالات، وإنما يجب الرجوع إلى نصوص العقد، وسبب التأخير ومدته، وحجم الضرر الذي أصاب المشتري، ومدى وجود سبب قانوني يبرر التأخير.
وبحسب ظروف كل حالة، قد يكون للمشتري الحق في المطالبة بتنفيذ الالتزام، أو التمسك بالجزاءات والتعويضات الاتفاقية متى توافرت شروطها، أو المطالبة بالتعويض عن الأضرار التي لحقت به، إلى جانب ما قد يقرره القانون والعقد من حقوق أخرى.
ولهذا تبدأ الحماية القانونية الحقيقية قبل التوقيع. فالعقد الجيد يجب أن يحدد بدقة موعد التسليم، ومواصفات الوحدة، والمرافق والخدمات، وحالات التأخير، والآثار المترتبة على الإخلال، وآلية تسوية أي نزاع قد ينشأ بين الطرفين.
أما إذا وقع الإخلال بالفعل، فإن المستندات تصبح أساس الموقف القانوني: العقد وملحقاته، وإيصالات السداد، والمراسلات، والإخطارات، والإعلانات والمواصفات التي كانت محل التعاقد، وكل ما يثبت حقيقة ما تم الاتفاق عليه وما تم تنفيذه فعليًا.
ولا ينبغي النظر إلى تشديد الرقابة على السوق باعتباره إجراءً ضد المطورين؛ فالمطور الجاد هو أحد أكبر المستفيدين من سوق تحكمه قواعد واضحة، وتُحترم فيه العقود، ويستطيع فيه المستثمر والمشتري التمييز بين الشركات الملتزمة وغيرها.
فالاستقرار الحقيقي للسوق العقاري لا تصنعه كثرة المشروعات وحدها، وإنما تصنعه الثقة؛ والثقة تبدأ عندما يعلم المشتري أن العقد سيُحترم، وأن موعد التسليم له قيمة، وأن الإخلال بالالتزامات لن يمر دون مساءلة.
العقار قد يكون استثمار العمر؛ لذلك لا يكفي أن تختار مشروعًا جيدًا، بل يجب أن تختار عقدًا يحميك أيضًا.
